1 · Cijfers 25/26
Van boekingsomzet naar netto
Seizoen 1 september 2025 t/m 31 augustus 2026, met de beheerfee zoals in het voorstel (25% van de omzet).
Netto voor de eigenaren, na alle belastingen en premies
Ongeveer € 935 per maand — na alle kosten, beheerfee, boekhouder en Portugese heffingen, op basis van de werkelijke facturen.
- Bruto boekingsomzet € 53.632
- Kosten & commissies € 34.354
- Belastingen & premies € 8.071
- Netto marge 21%
- Bezetting 70% · € 182/nacht
| Bedrag | % omzet | |
| Bruto boekingsomzetWat gasten betaalden: € 46.180 voor de nachten + € 7.452 schoonmaakbijdragen (€ 129 per boeking). | € 53.632 | 100% |
| Commissie Booking.com & AirbnbIngehouden vóór uitbetaling; bij Booking.com ca. 16% van het boekingsbedrag (15% commissie plus betaalkosten), bij Airbnb 3% — vanaf oktober 2026 rekent ook Airbnb 15,5% bij de verhuurder. | − 5.009 | 9,3% |
| Uitbetaald | € 48.623 | 90,7% |
| Alle kostenBeheerfee, schoonmaakteam, wasserij, stroom/water/internet, huisraad en klein onderhoud, condomínio en verzekering, boekhouder (± € 125 per maand). | − 29.345 | 54,7% |
| Resultaat vóór belastingen en premies | € 19.278 | 35,9% |
| Belastingen & premiesIVA, IRS, Segurança Social en IMI (0,3% over een VPT van ± € 200.000) — indicatief. | − 8.071 | 15,0% |
| Netto voor de eigenaren | € 11.207 | 20,9% |
2 · KPI's
Het seizoen in vier grafieken
Wanneer het geld binnenkomt, hoe vol het huis zit en wat een nacht opbrengt — de basis voor 26/27.
Bruto boekingsomzet per maand
Gemiddeld € 4.469 per maand; twee zomermaanden dragen een derde van het jaar en augustus is met € 10.418 de topmaand.
Bezetting per maand
254 van 365 nachten verhuurd (70%). Januari was één maandhuurder; het lege gat van 1–6 juli kostte ± € 1.500.
Prijs per nacht
Gemiddeld € 182 per verhuurde nacht, exclusief de € 129 schoonmaakfee per boeking. Augustus bewijst het plafond: 90% vol tegen € 354 per nacht.
Schoonmaakkosten per check-in
58 check-ins dit seizoen. Een gewone wissel kost € 160 (team € 84 + wasserij € 76); inclusief eenmalige klussen komt het jaargemiddelde op € 170. De gast betaalt € 129 schoonmaakfee — er wordt dus € 31–41 per check-in bijgelegd. Januari had geen wissels (maandhuurder).
Stippellijn = de € 129 schoonmaakfee die de gast betaalt; alles boven de lijn wordt bijgelegd. Piekmaanden bevatten eenmalige projecten (oktober: kelder geschilderd).
Stroomkosten per maand
Vast € 34,42 per maand + ± € 0,21 per kWh. 's Zomers zuinig dankzij de zonneboiler; de winter is duur door elektrisch verwarmen — het huis heeft geen gas.
3 · Voorstel
Twee pakketten
Pakket 1: doorgaan zoals nu — Dunja runt het huis, jullie doen de rest. Pakket 2: Lars komt erbij — website met direct boeken, channel manager, AI-geoptimaliseerde prijzen en een eigen dashboard, en wij helpen met alles overzetten.
Pakket 1
Deel Beheerd
Doorgaan zoals nu · Dunja
- Gastenbeheer: advertenties, communicatie, check-ins, reviews
- Huisbeheer: aanspreekpunt, reparaties, voorraad
- Schoonmaak & wasserij georganiseerd
- Prijzen en kalender handmatig bijgehouden
- Maandelijks overzicht van boekingen en kosten
Eigen tijd: ± 10 uur per maand — registraties, contracten, aangiften en uitbetalingen blijven bij jullie.
| 26/27 | 27/28 | 28/29 | |
|---|---|---|---|
| Verwachte omzet | € 55.000 | € 56.000 | € 57.000 |
| Geschat netto | € 12.400 | € 12.700 | € 12.900 |
Pakket 2
Volledig Beheerd
Alles uit handen · Dunja + Lars
- Alles uit pakket 1
- Nieuwe website met live beschikbaarheid en direct boeken
- Channel manager + 3 extra kanalen: FeWo-direkt/Vrbo, Holidu, Google Vacation Rentals
- AI-geoptimaliseerde prijzen
- Eigen dashboard: omzet, kosten, KPI's en IVA-cijfers
- Jaarlijks optimalisatieplan: kosten omlaag, omzet omhoog, prijzen voor het jaar
- Hulp met alles overzetten: belastingdienst, AL-registratie, verzekering, nutscontracten, platforms
- Hulp met belastingaangiftes: wij zijn het contact met de boekhouder en sturen alle bonnen door
- Condomínio-vergaderingen bijgewoond, met verslag
- Geen uitbetalingen tot € 500 per maand: wij betalen team, wasserij en kleine kosten en declareren via de creditcard
Eigen tijd: ± 3 uur per maand.
| 26/27 | 27/28 | 28/29 | |
|---|---|---|---|
| Verwachte omzet | € 61.000 | € 65.000 | € 68.000 |
| Geschat netto | € 15.500 | € 17.300 | € 18.600 |
Wat Lars toevoegt — en wat het oplevert
- 1Nieuwe website + live boekbaarTerugkerende gasten en Google-verkeer boeken direct op elements-milfontes.com tegen ± 3% betaalkosten, in plaats van de ± 16% commissie van Booking.com — en vanaf oktober 2026 ook de 15,5% van Airbnb.+ € 1.000 bespaarde commissie / jaar
- 2Channel manager + 3 extra kanalenEén kalender voor Airbnb, Booking.com, de eigen site én drie nieuwe kanalen: FeWo-direkt/Vrbo (Duitse en Amerikaanse gezinnen), Holidu (sterk in Duitsland en Portugal) en Google Vacation Rentals (gratis vindbaar, boeken via de eigen site). Geen dubbele boekingen.+ € 3.000 omzet / jaar
- 3AI-geoptimaliseerde prijzen1. AI bepaalt de best mogelijke prijsinvulling voor het jaar. 2. Wekelijks stuurt AI bij: omlaag als weken niet geboekt raken, omhoog als de vraag hoog is. Doel: bezetting van 70% naar 75%.+ € 3.000 omzet / jaar
- 4Eigen dashboardOverzicht en aangiftecijfers op elk moment.3 uur / maand bespaard
Jullie rendement (netto huuropbrengst + waardegroei huis/business)
Gerekend op de koopprijs van € 435.000 plus ± 7% kosten koper (± € 30.450: IMT, zegelbelasting, notaris); bij Volledig Beheerd telt ook de eenmalige startfee van € 4.950 mee in de investering.
| Met waardegroei van het huis | Deel Beheerd | Volledig Beheerd |
|---|---|---|
| 3% per jaar — voorzichtig | 5,5% | 6,1% |
| 5% per jaar — basis | 7,3% | 7,9% |
| 8% per jaar — optimistisch | 10,1% | 10,7% |
Totaalrendement per jaar = netto huur + waardegroei van het huis, samen gedeeld door de totale investering. Omdat de kosten koper en de startfee zelf niet in waarde stijgen, valt het totaal iets lager uit dan de optelsom van de twee percentages: 3% groei op € 435.000 is € 13.050, ofwel 2,8% van de investering. Ter vergelijking: volgens het INE stegen de huizenprijzen in de Alentejo Litoral met 16,8% (derde kwartaal 2025) en in heel Portugal met 17,6% over 2025 — een tempo om níet op te rekenen. Bij 5% per jaar is het huis over vijf jaar ± € 555.000 waard. Bij verkoop kunnen Portugese vermogenswinstbelasting en makelaarskosten het rendement licht naar beneden halen.
4 · Diensten
Wat elke dienst inhoudt
Klik op de voor wat we precies doen en wat het jullie oplevert.
| 1 · Deel Beheerd | 2 · Volledig Beheerd | |
|---|---|---|
| Het huis en de gastenDunja · in beide pakketten | ||
| Gastenbeheer — advertenties, communicatie, check-ins, reviews | ✓ | ✓ |
Wij beheren de advertenties op alle platformen — teksten, foto's, huisregels en kalender — en beantwoorden elke aanvraag en vraag: vóór, tijdens en na het verblijf, zeven dagen per week. Gasten krijgen vooraf duidelijke aankomstinstructies; de check-in gaat meestal via self check-in met een sleutelkluis, en waar nodig ontvangen we ter plaatse. Tijdens het verblijf is er één nummer voor alles: van de wifi-code tot een verstopte afvoer. Na vertrek schrijven we de review en reageren we op die van de gast. Problemen lossen we op voordat ze een slechte review worden. Jullie hoeven niets te doen — en horen het wél als er iets bijzonders speelt. | ||
| Huisbeheer — aanspreekpunt, reparaties, voorraad | ✓ | ✓ |
Elements heeft één lokaal aanspreekpunt: Dunja, op een paar minuten van het huis. Na elk verblijf wordt het huis nagelopen op schade en werking — warm water, wifi, apparaten, ontvochtiger. Kleine reparaties doen we direct; voor grotere klussen hebben we vaste vaklui (loodgieter, elektricien, timmerman) die wij inplannen, aansturen en controleren. Boven een afgesproken grens, bijvoorbeeld € 150, vragen we eerst jullie akkoord. We houden de voorraad bij en vullen aan: welcome kits, koffie en thee, toiletpapier, schoonmaakmiddelen, lampen, batterijen. De afgelopen twee jaar regelden we zo onder meer het waterlek met de schimmelbehandeling, het schilderen van de kelder, de timmerman en de loodgieter — zonder dat de eigenaren hoefden over te vliegen. | ||
| Schoonmaak & wasserij georganiseerd | ✓ | ✓ |
Bij elke wissel plannen we het vaste schoonmaakteam in (€ 10 per uur plus € 10 per check-in voor de coördinator) en controleren we het resultaat vóór de gast aankomt. Al het linnen — lakens, handdoeken, strandlakens — gaat naar de wasserij (± € 75 per wissel); wij beheren de linnenvoorraad zodat er altijd een schone set klaarligt. De gast betaalt per boeking een schoonmaakbijdrage (nu € 129). Wat het team signaleert — een kapotte lamp, een lekkende kraan — komt direct bij ons terecht. | ||
| Prijzen & beschikbaarheid | handmatig | AI, alle kanalen |
Nu zetten we de nachtprijzen, het minimumverblijf en kortingen handmatig per kanaal, op basis van seizoen en ervaring. Dat werkt, maar reageert traag op wat er gebeurt: een festivalweekend, een leeg gat van vier dagen, een concurrent die vol zit. In pakket 2 bepaalt AI de beste prijsinvulling voor het jaar en stuurt AI wekelijks bij — zie AI-geoptimaliseerde prijzen hieronder. | ||
| Rapportage aan jullie | maandoverzicht | live dashboard |
In pakket 1 ontvangen jullie maandelijks een overzicht van de boekingen, de omzet en de doorbelaste kosten, met de bonnen erbij. In pakket 2 staat alles live in jullie eigen dashboard — zie Eigen dashboard hieronder. | ||
| Meer boekingen, minder commissieLars · pakket 2 | ||
| Nieuwe website met live beschikbaarheid & direct boeken | — | ✓ |
Lars bouwt de site opnieuw op elements-milfontes.com: snel, in het Duits en Engels, met de foto's van het huis, een live beschikbaarheidskalender, directe prijsopgave en online betalen. Wie het huis via Google, Instagram of een eerder verblijf vindt, boekt rechtstreeks — zonder de ± 16% die Booking.com per boeking kost, en zonder de 15,5% die Airbnb vanaf oktober 2026 bij de verhuurder in rekening brengt (tot nu toe 3%). De kalender is automatisch gesynchroniseerd met Airbnb en Booking.com, dus dubbele boekingen zijn uitgesloten. Website en domein zijn en blijven jullie eigendom; hosting, de jaarlijkse domeinregistratie en onderhoud zitten in de € 50 per maand. | ||
| Channel manager + 3 extra kanalen | — | ✓ |
Eén centrale kalender die alle verkoopkanalen aanstuurt: Airbnb, Booking.com, de eigen website en — nieuw — Vrbo/FeWo-direkt, Holidu en Google Vacation Rentals. Een boeking op één kanaal blokkeert direct alle andere; prijzen, minimumverblijf en beschikbaarheid worden op één plek beheerd en overal tegelijk doorgezet. Juist FeWo-direkt is voor Duitse gasten een belangrijk kanaal. Nieuwe kanalen betekenen nieuwe gasten; daarnaast is de channel manager de basis waarop de AI-geoptimaliseerde prijzen over alle kanalen tegelijk kunnen werken. | ||
| AI-geoptimaliseerde prijzen | — | ✓ |
Twee stappen. 1. De beste prijsinvulling. We gebruiken AI om samen tot de best mogelijke prijzen voor het jaar te komen: per seizoen de prijs, een onder- en bovengrens, het minimumverblijf en de opslag voor schoolvakanties (Duitsland, Nederland, Portugal) en evenementen — op basis van twee jaar eigen boekingen en de prijzen van vergelijkbare huizen in Milfontes. 2. Wekelijks bijsturen. Daarna gebruiken we AI elke week om de bezetting van de komende weken te checken tegen het plan en tegen vorig jaar. Raken weken niet geboekt, dan gaat de prijs op tijd omlaag of het minimumverblijf korter; is de vraag hoog, dan gaat de prijs omhoog — augustus 2026 bewees het plafond met 90% bezetting tegen € 354 per nacht. Doel: de bezetting van 70% naar 75% tegen een zo hoog mogelijke prijs. Elke aanpassing gaat over alle kanalen tegelijk en blijft binnen de afgesproken bandbreedte. Dunja houdt de vinger aan de pols, en in het dashboard zien jullie wat is aangepast en wat het opleverde. | ||
| Eigen dashboard — omzet, kosten, KPI's, IVA-cijfers | — | ✓ |
Een eigen, beveiligde omgeving waarin jullie op elk moment zien hoe Elements draait: omzet per maand en per kanaal, bezetting, gemiddelde nachtprijs, kosten (schoonmaak, wasserij, stroom, facturen), beheerfee en het netto resultaat — afgezet tegen het doel voor 26/27. Elke boeking staat erin, met data, kanaal en bedrag. Jullie kunnen zelf datums blokkeren voor eigen gebruik, facturen inzien en per kwartaal de IVA-cijfers en per jaar de IRS-cijfers exporteren voor de aangifte. Geen spreadsheets meer heen en weer, geen wachten op een jaaroverzicht. | ||
| Jaarlijks optimalisatieplan | — | ✓ |
Elk jaar vóór het seizoen maken we een optimalisatieplan: waar kosten omlaag kunnen (nutscontracten, de kosten per wissel, commissies) en waar de omzet omhoog kan (prijzen per seizoen, minimumverblijf, kanalen, gaten in de kalender). In datzelfde plan presenteren we de cijfers van het afgelopen seizoen en stellen we samen de prijzen voor het nieuwe jaar vast — de eerste stap van de AI-geoptimaliseerde prijzen. Daarna bewaakt de wekelijkse check de uitvoering. | ||
| Alles op jullie naamhulp bij de overname · pakket 2 | ||
| Hulp met belastingaangiftes | zelf | ✓ |
De aangiften — IVA per kwartaal, IRS per jaar — en de aanmelding als ondernemer bij de Finanças (início de atividade, categoria B, alojamento local) lopen via een Portugese boekhouder; de fiscale verantwoordelijkheid blijft bij jullie en de boekhouder. In Volledig Beheerd zijn wij het contact met de boekhouder: wij sturen alle bonnen en facturen door, leveren de cijfers uit het dashboard aan en lossen op wat er opgelost moet worden. Reken op ± € 100–150 per maand voor de boekhouder, rechtstreeks aan hem of haar. In Deel Beheerd regelen jullie dit zelf. | ||
| Hulp bij AL-registratie + verzekering | zelf | ✓ |
Om te mogen verhuren moet Elements als alojamento local (AL) geregistreerd staan op naam van de exploitant — na de verkoop dus op jullie naam. Wij helpen jullie met de registratie bij de câmara van Odemira en met de verplichte AL-aansprakelijkheidsverzekering (± € 150 per jaar): de formulieren, de afspraken en de vertaling. In pakket 1 regelen jullie dit zelf, eventueel via jullie advocaat. | ||
| Hulp bij nutscontracten — stroom, water, internet | zelf | ✓ |
Stroom (EDP), water (Odemira) en internet (NOS) moeten op jullie naam en jullie Portugese rekening: samen ± € 206 per maand. Wij helpen met de overzetting bij alle drie de leveranciers, controleren de eerste facturen en zorgen dat de automatische incasso loopt. | ||
| Hulp bij platformaccounts, uitbetalingen & lopende boekingen | zelf | ✓ |
De advertenties op Airbnb en Booking.com moeten aan jullie accounts en jullie bankrekening hangen. Waar het platform het toelaat helpen we de bestaande advertentie met reviews over te zetten op jullie naam (Booking.com); waar dat niet kan (Airbnb) bouwen we de advertentie opnieuw op en zorgen we dat die snel weer scoort. Lopende boekingen voor 26/27 gaan mee, en alles wordt tegelijk aangesloten op de channel manager, zodat er geen dag beschikbaarheid verloren gaat. | ||
| Condomínio-vergaderingen bijgewoond, met verslag | — | ✓ |
De jaarlijkse vergadering van de vereniging van eigenaren is in het Portugees. Wij wonen die namens jullie bij, stemmen volgens jullie instructie en sturen een kort verslag: wat is er besloten en wat kost het jullie. De bijdrage is nu € 10 per maand, vooruitbetaald tot en met 31 december 2026. | ||
| Geld | ||
| Betaling van onze fee | 10e, creditcard | 10e, creditcard |
Onze fee wordt op de 10e van de volgende maand automatisch afgeschreven van jullie creditcard, met het boekingsoverzicht van die maand erbij — zo hebben het schoonmaakteam en de wasserij de tijd om hun uren en declaraties in te dienen, en klopt het overzicht in één keer. Geen facturen om over te maken. De uitbetalingen van Airbnb, Booking.com en straks de eigen website komen rechtstreeks op jullie rekening. | ||
| Uitbetalingen aan team, wasserij en leveranciers | jullie | wij (3%), of jullie |
In pakket 1 zijn jullie zelf verantwoordelijk voor de uitbetalingen aan het schoonmaakteam en de leveranciers. In pakket 2 kunnen wij de schoonmaak en declaraties tot € 500 per maand voorschieten; het bedrag wordt automatisch van jullie creditcard afgeschreven en de bijkomende kosten zijn 3% van het bedrag. Jullie kunnen er ook voor kiezen om alle uitbetalingen zelf te doen. | ||
| Betalingen van directe boekingen | — | via ons platform |
Wij kunnen de betalingen ontvangen die direct via de eigen site binnenkomen (creditcards, de gangbare Europese betaalmethoden), zodat jullie dat niet zelf hoeven te regelen. Deze inkomsten storten wij direct door, of we verrekenen ze met de eerstvolgende beheerfee — wat jullie prefereren stellen jullie zelf in via het dashboard. Betaalkosten: ± 3% per directe boeking. | ||
| Vaste kosten per maand | € 0 | € 50 |
De € 50 per maand in pakket 2 dekt de hosting van website en dashboard, de jaarlijkse domeinregistratie, de channel manager en de AI-geoptimaliseerde prijzen. Alle software zit erin — geen verrassingen achteraf. | ||
| Commissie over de boekingsomzet | 25% | 25% |
25% over de bruto boekingsomzet — wat de gast betaalt, inclusief de schoonmaakbijdrage — op de 10e van de volgende maand automatisch afgeschreven, met het boekingsoverzicht erbij. Wij verdienen alleen als het huis verhuurd wordt; een lege maand kost jullie geen fee. | ||
| Eenmalige startfee | € 0 | € 4.950 |
Eenmalig, bij de start van pakket 2. Daarvoor bouwen we de website, richten we channel manager, prijssysteem en dashboard in, en helpen we alles over te zetten op jullie naam: AL-registratie en verzekering, nutscontracten, platformaccounts en lopende boekingen. Reken op twee weken tot de site live staat en zes tot acht weken tot alles is overgezet — de câmara en de leveranciers bepalen het tempo. | ||
| Geschatte eigen uren per maand | ± 10 | ± 3 |
Wat er bij jullie blijft liggen. In pakket 1: de registraties en contracten op jullie naam zetten, de belastingaangiften (of een boekhouder aansturen), de maandoverzichten controleren, team en wasserij betalen en beslissingen over prijzen en onderhoud — ruwweg tien uur per maand, in het eerste jaar meer. In pakket 2 blijft er eigenlijk maar één ding over: het dashboard bekijken en af en toe een beslissing nemen — ongeveer drie uur per maand. We openen een WhatsApp-groep waarin we met elkaar communiceren, zodat een vraag of beslissing nooit blijft liggen. | ||
| Geschat netto voor jullie per maand | ± € 1.035 | ± € 1.290 |
| Verwachte omzet seizoen 26/27 | ± € 55.000 | ± € 61.000 |
Losse diensten naast Deel Beheerd zijn op aanvraag mogelijk.
Volgende stappen
- Kies het pakket dat past — of vertel ons wat het beter passend zou maken.
- Wij zetten de afspraken op papier: een beheerovereenkomst in het Duits of Engels.
- De start is direct. Bij pakket 2 staat de nieuwe website binnen twee weken online en helpen we vanaf dezelfde week met het overzetten.
Dit voorstel is geldig tot 15 oktober 2026. Hoe eerder we starten, hoe eerder de directe boekingen en de prijzen voor seizoen 2027 gaan lopen — zodat het huis het nieuwe jaar ingaat als volledig van jullie, en volledig geregeld.
5 · Wie wij zijn
Dunja en Lars
Dunja — het huis en de gasten
Dunja runt Elements sinds de allereerste gast in juli 2024: meer dan 110 verblijven, 58 wissels afgelopen seizoen, één waterlek en één geschilderde kelder later. Ze woont met Lars en de kinderen op een paar minuten van het huis, regelt alles ter plaatse met het team en de vaklui, en is voor gasten én voor jullie het ene nummer voor alles.
Lars — techniek, cijfers en de overname
Lars is ondernemer — hij runt towtrips.com en 51.surf — en bouwt de techniek: de website met direct boeken, de koppelingen met de kanalen, het prijssysteem en het dashboard. Hij en Dunja verhuren hun eigen huis in Milfontes via een eigen site (villamilfontes.com) en weten uit ervaring wat directe boekingen en goede prijzen opleveren. In pakket 2 begeleidt hij ook de overname: registraties, contracten en accounts op jullie naam.
Gasten geven Elements een 9,7
- Faciliteiten 10,0
- Hygiëne 9,8
- Comfort 9,8
- Locatie 9,8
- Personeel 9,6
- Prijs-kwaliteit 9,5
“Een uitzonderlijk huis en Dunja een gastvrouw van tien! Alles fantastisch: de schoonmaak, het comfort, de kwaliteit van de voorzieningen, de zorg voor details. Alles onberispelijk.”
“We waren dol op ons verblijf! Spectaculaire inrichting en grote aandacht voor detail — van de verlichting tot het keukengerei was alles met zorg voorbereid.”
“Alles was perfect. Het huis is extreem goed uitgerust, met alles wat je nodig hebt — en zelfs dingen waarvan je niet wist dat je ze nodig had.”
“Steeds weer! Goede bedden en badkamers, mooi vormgegeven.”
Beoordelingen vertaald; de originelen staan op Booking.com.
Concept — overlegversie NL. Opgesteld door Dunja & Lars, september 2026 · Vila Nova de Milfontes. Alle cijfers komen uit de volledige tweejarige administratie van Elements (boekingen, schoonmaak, wasserij, facturen en nutslasten) — op verzoek in te zien. Indicatief overzicht, geen belastingadvies. Obrigada — en welkom in Milfontes.