Seizoen 25/26 in vier cijfers
1 · Cijfers 25/26
Van boekingsomzet naar netto
Seizoen 1 september 2025 t/m 31 augustus 2026, met de beheerfee zoals in het voorstel (25% van de omzet).
Netto voor de eigenaren, na alle belastingen en premies
Ongeveer € 1.000 per maand — na alle kosten, beheerfee en Portugese heffingen, op basis van de werkelijke facturen.
- Bruto boekingsomzet € 53.632
- Kosten & commissies € 32.854
- Belastingen & premies € 8.761
- Netto marge 22%
- Bezetting 70% · € 182/nacht
| Bedrag | % omzet | |
| Bruto boekingsomzetWat gasten betaalden: € 46.180 voor de nachten + € 7.452 schoonmaakbijdragen (€ 129 per boeking). | € 53.632 | 100% |
| Commissie Booking.com & AirbnbIngehouden vóór uitbetaling; bij Booking ca. 19,4% van het boekingsbedrag (commissie + btw + betaalkosten). | − 5.009 | 9,3% |
| Uitbetaald | € 48.623 | 90,7% |
| Beheerfee25% van de bruto boekingsomzet — dezelfde structuur als in het voorstel hieronder. | − 13.408 | 25,0% |
| Schoonmaakteam€ 9 per uur + € 10 per check-in, incl. projecten (schimmel na het waterlek, kelder geschilderd). | − 5.224 | 9,7% |
| WasserijLakens, handdoeken en strandlakens, ca. € 75 per wissel. | − 4.612 | 8,6% |
| Stroom, water & internetWerkelijke facturen: EDP 6.386 kWh/jaar ± € 1.734, água/resíduos Odemira ± € 245, NOS € 41,43 p/m — samen € 206 p/m. Geen gasaansluiting. | − 2.475 | 4,6% |
| Huisraad & klein onderhoudWerkelijk geboekte facturen: welcome kits, schoonmaakspullen, loodgieter, ontvochtiger, kerstboom e.d. | − 1.856 | 3,5% |
| OverigCondomínio € 10 per maand (vooruitbetaald t/m 31 december 2026) en verzekering ± € 150 per jaar. | − 270 | 0,5% |
| Resultaat vóór belastingen en premies | € 20.778 | 38,7% |
| IVA (btw) 6%Af te dragen uit de ontvangen prijzen: 6/106 van de omzet. | − 3.036 | 5,7% |
| IRS — regime simplificado35% van de omzet ex btw is belastbaar; uitleg hieronder. | − 2.269 | 4,2% |
| Segurança Social21,4% over een grondslag van 20% van de omzet ex btw — tenzij vrijgesteld. | − 2.166 | 4,0% |
| IMI (onroerendgoedbelasting)0,30% — het tarief van Odemira — over de koopprijs van € 430.000 als bovengrens. | − 1.290 | 2,4% |
| Netto voor de eigenaren | € 12.017 | 22,4% |
Bedragen afgerond op hele euro's; totalen kunnen daardoor € 1 afwijken. De omzet van september, oktober en december 2025 is gereconstrueerd; juli en augustus 2026 zijn in het facturenbestand (nog) leeg. Belastingen zijn indicatief en afhankelijk van jullie persoonlijke situatie.
2 · KPI's
Het seizoen in vier grafieken
Wanneer het geld binnenkomt, hoe vol het huis zit en wat een nacht opbrengt — de basis voor 26/27.
Bruto boekingsomzet per maand
Twee zomermaanden dragen een derde van het jaar; augustus is met € 10.418 de topmaand.
Gearceerd = maand gereconstrueerd uit de beheeradministratie (bestanden deels kwijt).
Bezetting per maand
254 van 365 nachten verhuurd (70%). Januari was één maandhuurder; het lege gat van 1–6 juli kostte ± € 1.500.
Gearceerd = nachten geschat (september kwijt; mei zonder genoteerde datums).
Prijs per nacht
Gemiddeld € 182 per verhuurde nacht, exclusief de € 129 schoonmaakfee per boeking. Augustus bewijst het plafond: 90% vol tegen € 354 per nacht.
Gearceerd = omzet of nachten van die maand (deels) gereconstrueerd.
Schoonmaakkosten per check-in
58 check-ins dit seizoen. Een gewone wissel kost € 160 (team € 84 + wasserij € 76); inclusief eenmalige klussen komt het jaargemiddelde op € 170. De gast betaalt € 129 schoonmaakfee — er wordt dus € 31–41 per check-in bijgelegd. Januari had geen wissels (maandhuurder).
Stippellijn = de € 129 schoonmaakfee die de gast betaalt; alles boven de lijn wordt bijgelegd. Piekmaanden bevatten eenmalige projecten (oktober: kelder geschilderd).
Stroomkosten per maand
Vast € 34,42 per maand + ± € 0,21 per kWh. 's Zomers zuinig dankzij de zonneboiler; de winter is duur door elektrisch verwarmen — het huis heeft geen gas.
Gearceerd = augustus 2026 nog niet gefactureerd; verbruik van augustus 2025 als benadering. Bron: EDP-factuur.
3 · Belastingen
De vier heffingen, kort uitgelegd
Samen € 8.761 in seizoen 25/26 — effectief maar 16% van de omzet, dankzij het gunstige Portugese regime voor alojamento local.
IVA — btw 6%
€ 3.036Accommodatie valt onder het verlaagde tarief van 6%. Met € 53k omzet zit de activiteit ruim boven de vrijstellingsgrens van ± € 15.000 (art. 53), dus er moet afgedragen worden: 6/106 van de ontvangen prijzen.
Omzet ex btw: € 50.596 — de grondslag voor IRS en Segurança Social hieronder.
IRS — regime simplificado
€ 2.269In categoria B telt voor AL (coëfficiënt 0,35, Milfontes ligt buiten de zonas de contenção) maar 35% van de omzet als inkomen: € 17.709. De overige 65% geldt forfaitair als kosten — een boekhouder is niet verplicht.
Hier berekend via de progressieve schijven bij gezamenlijke aangifte als Portugees ingezetene; als niet-ingezetene geldt een vlak tarief van 25% (± € 4.430) — laat dit voor jullie situatie toetsen. De vroegere extra AL-heffing (CEAL) is sinds november 2024 afgeschaft.
Segurança Social
€ 2.166Zelfstandigenpremie: 21,4% over een grondslag van 20% van de omzet (AL telt als hotelaria) — effectief 4,3% van de omzet, per kwartaal aangegeven.
Vervalt volledig in het eerste jaar van de activiteit, bij pensioen, of als je elders in de EU sociaal verzekerd bent (bijvoorbeeld in loondienst in Duitsland).
IMI — onroerendgoedbelasting
€ 1.290Odemira hanteert het minimumtarief van 0,30%. Hier gerekend over de koopprijs van € 430.000; feitelijk heft de fiscus over de VPT (valor patrimonial tributário), die vrijwel altijd lager ligt — dit is dus een bovengrens.
AIMI (de extra heffing op duur vastgoed) speelt niet: die begint pas bij € 600.000 VPT per persoon.
4 · Voorstel
Twee pakketten
Pakket 1: doorgaan zoals nu — Dunja runt het huis, jullie doen de rest. Pakket 2: Lars komt erbij — website met direct boeken, channel manager, AI-prijzen en een eigen dashboard, en wij zetten alles over.
Pakket 1
Deel Beheerd
Doorgaan zoals nu · Dunja
- Gastenbeheer: advertenties, communicatie, check-ins, reviews
- Huisbeheer: aanspreekpunt, reparaties, voorraad
- Schoonmaak & wasserij georganiseerd
- Prijzen en kalender handmatig bijgehouden
- Maandelijks overzicht van boekingen en kosten
Eigen tijd: ± 10 uur per maand — registraties, contracten, aangiften en administratie blijven bij jullie.
Pakket 2
Volledig Beheerd
Alles uit handen · Dunja + Lars
- Alles uit pakket 1
- Nieuwe website met live beschikbaarheid en direct boeken
- Channel manager: één kalender voor alle kanalen
- AI-geoptimaliseerde prijzen
- Eigen dashboard: omzet, kosten, KPI's en IVA-cijfers
- Alles overgezet: AL-registratie, verzekering, nutscontracten, platforms
- Condomínio-vergaderingen bijgewoond · geen boekhouder nodig
Eigen tijd: ± 5 uur per maand.
* Indicatieve schattingen bij de omzetverwachting van dat pakket, na alle exploitatiekosten en indicatieve Portugese heffingen voor EU-niet-residenten; exclusief eventuele Duitse belasting en exclusief IMI-verschillen door de werkelijke VPT. In het eerste jaar van pakket 2 komt de eenmalige startfee daar nog vanaf. De omzetverwachting van Volledig Beheerd rekent op de nieuwe website, extra kanalen en AI-prijsoptimalisatie; Deel Beheerd gaat door op de huidige kanalen.
Wat Lars toevoegt: stop met jullie beste gasten huren van Booking.com
Booking.com kost ± 19% van elke boeking. Loopt een kwart van de boekingen via de eigen site, dan blijft er ruwweg € 1.500–2.500 per jaar extra bij jullie — nog vóór betere prijzen en extra kanalen.
Website met direct boeken
Snel, in het Duits en Engels, met live kalender en online betalen. Van jullie, op jullie domein.
Channel manager + AI-prijzen
Eén kalender voor Airbnb, Booking.com, FeWo-direkt en de eigen site; de prijzen bewegen dagelijks mee met de vraag.
Eigen dashboard
Omzet, bezetting, kosten en netto — live, op elk moment. Met de IVA-cijfers per kwartaal erbij.
5 · Diensten
Wat elke dienst inhoudt
Klik op de voor wat we precies doen en wat het jullie oplevert.
| 1 · Deel Beheerd | 2 · Volledig Beheerd | |
|---|---|---|
| Het huis en de gastenDunja · in beide pakketten | ||
| Gastenbeheer — advertenties, communicatie, check-ins, reviews | ✓ | ✓ |
Wij beheren de advertenties op Airbnb en Booking.com — teksten, foto's, huisregels en kalender — en beantwoorden elke aanvraag en vraag: vóór, tijdens en na het verblijf, zeven dagen per week. Gasten krijgen vooraf duidelijke aankomstinstructies, de check-in wordt ter plaatse verzorgd en tijdens het verblijf is er één nummer voor alles: van de wifi-code tot een verstopte afvoer. Na vertrek schrijven we de review en reageren we op die van de gast. Problemen lossen we op voordat ze een slechte review worden. Jullie hoeven niets te doen — en horen het wél als er iets bijzonders speelt. | ||
| Huisbeheer — aanspreekpunt, reparaties, voorraad | ✓ | ✓ |
Elements heeft één lokaal aanspreekpunt: Dunja, op een paar minuten van het huis. Na elk verblijf wordt het huis nagelopen op schade en werking — warm water, wifi, apparaten, ontvochtiger. Kleine reparaties doen we direct; voor grotere klussen hebben we vaste vaklui (loodgieter, elektricien, timmerman) die wij inplannen, aansturen en controleren. Boven een afgesproken grens, bijvoorbeeld € 150, vragen we eerst jullie akkoord. We houden de voorraad bij en vullen aan: welcome kits, koffie en thee, toiletpapier, schoonmaakmiddelen, lampen, batterijen. De afgelopen twee jaar regelden we zo onder meer het waterlek met de schimmelbehandeling, het schilderen van de kelder, de timmerman en de loodgieter — zonder dat de eigenaren hoefden over te vliegen. | ||
| Schoonmaak & wasserij georganiseerd | ✓ | ✓ |
Bij elke wissel plannen we het vaste schoonmaakteam in (€ 9 per uur plus € 10 per check-in voor de coördinator) en controleren we het resultaat vóór de gast aankomt. Al het linnen — lakens, handdoeken, strandlakens — gaat naar de wasserij (± € 75 per wissel); wij beheren de linnenvoorraad zodat er altijd een schone set klaarligt. De gast betaalt per boeking een schoonmaakbijdrage. Die is nu € 129 en gaat in ons voorstel naar € 160, zodat een wissel kostendekkend wordt (zie KPI's). Wat het team signaleert — een kapotte lamp, een lekkende kraan — komt direct bij ons terecht. | ||
| Prijzen & beschikbaarheid | handmatig | AI, alle kanalen |
Nu zetten we de nachtprijzen, het minimumverblijf en kortingen handmatig per kanaal, op basis van seizoen en ervaring. Dat werkt, maar reageert traag op wat er gebeurt: een festivalweekend, een leeg gat van vier dagen, een concurrent die vol zit. In pakket 2 doet het prijssysteem dit dagelijks en automatisch, over alle kanalen tegelijk — zie AI-geoptimaliseerde prijzen hieronder. | ||
| Rapportage aan jullie | maandoverzicht | live dashboard |
In pakket 1 ontvangen jullie maandelijks een overzicht van de boekingen, de omzet en de doorbelaste kosten, met de bonnen erbij. In pakket 2 staat alles live in jullie eigen dashboard — zie Eigen dashboard hieronder. | ||
| Meer boekingen, minder commissieLars · pakket 2 | ||
| Nieuwe website met live beschikbaarheid & direct boeken | — | ✓ |
Lars bouwt de site opnieuw op elements-milfontes.com: snel, in het Duits en Engels, met de foto's van het huis, een live beschikbaarheidskalender, directe prijsopgave en online betalen. Wie het huis via Google, Instagram of een eerder verblijf vindt, boekt rechtstreeks — zonder de ± 19% die Booking.com per boeking kost. De kalender is automatisch gesynchroniseerd met Airbnb en Booking.com, dus dubbele boekingen zijn uitgesloten. Website en domein zijn en blijven jullie eigendom; hosting en onderhoud zitten in de € 50 per maand. | ||
| Channel manager — één kalender voor alle kanalen | — | ✓ |
Eén centrale kalender die alle verkoopkanalen aanstuurt: Airbnb, Booking.com, de eigen website en — nieuw — Vrbo/FeWo-direkt, Holidu en Google Vacation Rentals. Een boeking op één kanaal blokkeert direct alle andere; prijzen, minimumverblijf en beschikbaarheid worden op één plek beheerd en overal tegelijk doorgezet. Juist FeWo-direkt is voor Duitse gasten een belangrijk kanaal. Doel voor 26/27: tien procentpunt meer bezetting in het schouderseizoen. | ||
| AI-geoptimaliseerde prijzen | — | ✓ |
De nachtprijs beweegt automatisch mee met het seizoen, de vraag in Milfontes (schoolvakanties in Duitsland, Nederland en Portugal, evenementen), hoe ver vooruit geboekt wordt, gaten in de kalender en de prijzen van vergelijkbare huizen. Hoge vraag: hogere prijs — augustus 2026 bewees het plafond met 90% bezetting tegen € 354 per nacht. Een leeg gat: een gerichte korting. Wij stellen de bandbreedte in — minimum- en maximumprijs, minimumverblijf — en houden de vinger aan de pols; het systeem doet het dagelijkse rekenwerk over alle kanalen. Het verwachte effect zit in de omzetverwachting van pakket 2: ± € 63.000 tegenover ± € 55.000. | ||
| Eigen dashboard — omzet, kosten, KPI's, IVA-cijfers | — | ✓ |
Een eigen, beveiligde omgeving waarin jullie op elk moment zien hoe Elements draait: omzet per maand en per kanaal, bezetting, gemiddelde nachtprijs, kosten (schoonmaak, wasserij, stroom, facturen), beheerfee en het netto resultaat — afgezet tegen het doel voor 26/27. Elke boeking staat erin, met data, kanaal en bedrag. Jullie kunnen zelf datums blokkeren voor eigen gebruik, facturen inzien en per kwartaal de IVA-cijfers en per jaar de IRS-cijfers exporteren voor de aangifte. Geen spreadsheets meer heen en weer, geen wachten op een jaaroverzicht. | ||
| Alles op jullie naamde overname · pakket 2 | ||
| AL-registratie + verzekering geregeld | zelf | ✓ |
Om te mogen verhuren moet Elements als alojamento local (AL) geregistreerd staan op naam van de exploitant — na de verkoop dus op jullie naam. Wij regelen de registratie bij de câmara van Odemira en de verplichte AL-aansprakelijkheidsverzekering (± € 150 per jaar), inclusief de formulieren, de afspraken en de vertaling. In pakket 1 regelen jullie dit zelf, eventueel via jullie advocaat. | ||
| Nutscontracten — stroom, water, internet — op jullie naam | zelf | ✓ |
Stroom (EDP), water (Odemira) en internet (NOS) moeten op jullie naam en jullie Portugese rekening: samen ± € 206 per maand. Wij regelen de overzetting bij alle drie de leveranciers, controleren de eerste facturen en zorgen dat de automatische incasso loopt. | ||
| Platformaccounts, uitbetalingen & lopende boekingen overgezet | zelf | ✓ |
De advertenties op Airbnb en Booking.com moeten aan jullie accounts en jullie bankrekening hangen. Waar het platform het toelaat zetten we de bestaande advertentie met reviews over op jullie naam (Booking.com); waar dat niet kan (Airbnb) bouwen we de advertentie opnieuw op en zorgen we dat die snel weer scoort. Lopende boekingen voor 26/27 gaan mee, en alles wordt tegelijk aangesloten op de channel manager, zodat er geen dag beschikbaarheid verloren gaat. | ||
| Condomínio-vergaderingen bijgewoond, met verslag | — | ✓ |
De jaarlijkse vergadering van de vereniging van eigenaren is in het Portugees. Wij wonen die namens jullie bij, stemmen volgens jullie instructie en sturen een kort verslag: wat is er besloten en wat kost het jullie. De bijdrage is nu € 10 per maand, vooruitbetaald tot en met 31 december 2026. | ||
| Geen boekhouder nodig (bespaart tot ± € 150 per maand) | — | ✓ |
In het regime simplificado is een boekhouder niet verplicht. Het dashboard levert de cijfers kant-en-klaar: per kwartaal de IVA-aangifte (6% over de omzet), per jaar de omzet voor de IRS-aangifte (categoria B) en de grondslag voor de Segurança Social. Daarmee is een maandelijkse boekhouder (± € 100–150 per maand) niet nodig. De aangiften zelf doen jullie — of jullie adviseur — via het Portal das Finanças. Een eenmalige check door een Portugese belastingadviseur bij de start raden we wél aan. | ||
| Geld | ||
| Betalingen & administratie verzorgd door | jullie | jullie |
De uitbetalingen van Airbnb, Booking.com en straks de eigen website komen rechtstreeks op jullie rekening. Wij sturen maandelijks één factuur: onze fee plus de doorbelaste kosten (team, wasserij, inkopen), met de bonnen erbij. De belastingaangiften doen jullie of jullie adviseur — in pakket 2 met de cijfers uit het dashboard. | ||
| Vaste kosten per maand | € 0 | € 50 |
De € 50 per maand in pakket 2 dekt de hosting van website en dashboard en de abonnementen op de channel manager en het prijssysteem. Alle software zit erin — geen verrassingen achteraf. | ||
| Commissie over de boekingsomzet | 25% | 25% |
25% over de bruto boekingsomzet — wat de gast betaalt, inclusief de schoonmaakbijdrage — gefactureerd per maand, met het boekingsoverzicht erbij. Wij verdienen alleen als het huis verhuurd wordt; een lege maand kost jullie geen fee. | ||
| Eenmalige startfee | € 0 | € 4.950 |
Eenmalig, bij de start van pakket 2. Daarvoor bouwen we de website, richten we channel manager, prijssysteem en dashboard in, en zetten we alles over op jullie naam: AL-registratie en verzekering, nutscontracten, platformaccounts en lopende boekingen. Reken op twee weken tot de site live staat en zes tot acht weken tot alles is overgezet — de câmara en de leveranciers bepalen het tempo. | ||
| Geschatte eigen uren per maand | ± 10 | ± 5 |
Wat er bij jullie blijft liggen. In pakket 1: de registraties en contracten op jullie naam zetten, de belastingaangiften (of een boekhouder aansturen), de maandoverzichten controleren en beslissingen over prijzen en onderhoud — ruwweg tien uur per maand, in het eerste jaar meer. In pakket 2 blijft er vooral over: het dashboard bekijken, de kwartaalaangifte indienen met onze cijfers en af en toe een beslissing nemen. | ||
| Geschat netto voor jullie per maand* | ± € 1.100 | ± € 1.300 |
| Verwachte omzet seizoen 26/27 | ± € 55.000 | ± € 63.000 |
* Zie de toelichting bij de pakketten hierboven. Losse diensten naast Deel Beheerd zijn op aanvraag mogelijk.
Volgende stappen
- Kies het pakket dat past — of vertel ons wat het beter passend zou maken.
- Wij zetten de afspraken op papier: een beheerovereenkomst in het Duits of Engels.
- De start is direct. Bij pakket 2 staat de nieuwe website binnen twee weken online en beginnen we dezelfde week met het overzetten.
Dit voorstel is geldig tot 15 oktober 2026. Hoe eerder we starten, hoe eerder de directe boekingen en de prijzen voor seizoen 2027 gaan lopen — zodat het huis het nieuwe jaar ingaat als volledig van jullie, en volledig geregeld.
6 · Wie wij zijn
Dunja en Lars
Dunja — het huis en de gasten
Dunja runt Elements sinds de allereerste gast in juli 2024: meer dan 110 verblijven, 58 wissels afgelopen seizoen, één waterlek en één geschilderde kelder later. Ze woont met Lars en de kinderen op een paar minuten van het huis, regelt alles ter plaatse met het team en de vaklui, en is voor gasten én voor jullie het ene nummer voor alles.
Lars — techniek, cijfers en de overname
Lars is ondernemer en bouwt de techniek: de website met direct boeken, de koppelingen met de kanalen, het prijssysteem en het dashboard. Hij en Dunja verhuren hun eigen huis in Milfontes via een eigen site (villamilfontes.com) en weten uit ervaring wat directe boekingen en goede prijzen opleveren. In pakket 2 begeleidt hij ook de overname: registraties, contracten en accounts op jullie naam.
Concept — overlegversie NL. Opgesteld door Dunja & Lars, september 2026 · Vila Nova de Milfontes. Alle cijfers komen uit de volledige tweejarige administratie van Elements (boekingen, schoonmaak, wasserij, facturen en nutslasten) — op verzoek in te zien. Indicatief overzicht, geen belastingadvies. Obrigada — en welkom in Milfontes.